Renta más flexibilidad y un Estado que no regula son los pilares de un nuevo paradigma: la vivienda dejó de ser un derecho para convertirse en reserva de valor del mercado inmobiliario.
Opinan: Natalia Lerena Rongvaux, geógrafa e investigadora del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET); Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados; Federico Fagioli, referente del Frente Patria Grande y diputado nacional del Frente de Todos.
Por Florencia Mártire
Ilustraciones Casa de Balneario
“La mancha se expande mes a mes”, escriben desde la cuenta de Twitter de Inquilinos Agrupados. Se refieren a los puntos rojos que marcan las viviendas en alquiler temporal a través de la plataforma Airbnb en el mapa de la Ciudad de Buenos Aires. El fenómeno se replica en distintas ciudades de Argentina y del mundo, y registra un crecimiento sostenido en el tiempo. Mientras tanto, el mercado de alquileres para vivienda permanente involuciona.
Airbnb significa Air Bed and Breakfast y es la principal plataforma de oferta de alquileres temporarios a nivel internacional. Surgió en 2008 en Estados Unidos, y escaló sin techo a diferentes rincones del planeta, operando en la actualidad en 65 mil ciudades. Su propuesta es el alquiler por corto plazo de habitaciones en viviendas compartidas o de viviendas enteras, principalmente destinadas al turismo. Booking y Mercado Libre son otras plataformas que ofrecen este servicio en el país.
La reorientación de propiedades hacia este tipo de alquiler viene generando conflictos para el acceso a la vivienda en muchas ciudades del mundo. En Argentina, además, se da un contexto general de “inquilinización”: un aumento de la proporción de hogares inquilinos por sobre los propietarios. Así, si cada vez más viviendas integran la larga lista para ser alquiladas por un puñado de días y cada vez menos se destinan a alquileres de largo plazo, se presenta un problema urgente: ¿a dónde van a vivir las personas que no tienen un techo propio?
Renta más flexibilidad
Los alquileres temporarios parecen ser la última modalidad de renta, una jugada astuta del mercado que genera una nueva manera de extraer ganancias. Pero, ¿eso es todo? Natalia Lerena Rongvaux, geógrafa e investigadora del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET), afirma en su trabajo “Tendencias de mercantilización de la vivienda en América Latina: el submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires” que, desde la lógica de la ganancia, el alquiler temporario no es la opción más rentable, y dice que el crecimiento de este fenómeno invita a examinar lógicas extraeconómicas para explicarlo, como la flexibilidad y el bajo riesgo jurídico.
Según datos actualizados de la autora, posteriores al estudio mencionado, la renta efectiva que se obtuvo en promedio en 2022 por alquilar a través de Airbnb en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) fue de 104.493 pesos por mes, mientras que alquilar un departamento tipo de 50m2 a largo plazo en diciembre del mismo año dejaba 94.300 pesos. “En Buenos Aires, el plus por alquilar de manera temporal es muy poco. Esto tiene que ver con la tasa de ocupación, que no es total”, explica Lerena Rongvaux en diálogo con Malas Palabras. “A diferencia de otras ciudades del mundo, en Buenos Aires son relativamente pocas las noches que el propietario puede tener contratado el Airbnb”.
En esta línea, la investigadora señala además que los propietarios de alquileres temporales tienen otros gastos que en general los propietarios de largo plazo externalizan. “A ese plus de ganancia hay que restarle un montón de gastos que tenés que garantizar como anfitrión: por ejemplo, los servicios de luz, gas e internet, y las expensas, que en el caso de CABA son muy altas y generan un sobreprecio”.
Entonces, si la diferencia económica no es profunda, ¿por qué están creciendo los alquileres temporarios? “Ahí es donde yo creo que aparece todo lo que tiene que ver con una especie más de percepción de flexibilidad que tienen los propietarios”, asegura Lerena Rongvaux. “El propietario decide cuántos días y qué días alquila, si cancela no tiene demasiados problemas, y además se saca de encima los compromisos legales porque no firma ningún contrato”.
Por otro lado, Malas Palabras dialogó con Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, quien le atribuye el crecimiento exacerbado de los alquileres temporales a una lógica global, que tiene que ver con un modelo económico que se impone: “el de flexibilizar condiciones para que el mercado tenga más rentabilidad”. En el caso de Argentina, Muñoz hace hincapié en la grave situación económica, donde los salarios no pueden acompañar la rentabilidad que pretende el mercado de alquiler de viviendas, lo que genera un giro hacia otros nichos.
“Mientras que para viviendas son contratos de tres años (según la Ley de Alquileres), para alquiler turístico o a corto plazo casi no hay que cumplir ninguna regulación: podés alquilar por una noche o por una semana, podés fijar un precio una semana y a la otra podés fijar otro”, explica. “Eso garantiza rentabilidad para los propietarios y también otro modelo de alquiler, donde el propietario puede alquilar la vivienda durante tres meses en temporada, luego disponer de ella para otra cosa y después volver a ponerla en alquiler temporario. La clave es garantizar rentabilidad a través de la flexibilización de las condiciones de alquiler”.
Ciudades inaccesibles
A mediados de febrero, la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) reactivaron el debate sobre este tema mediante una publicación en redes sociales, a través de un hilo en el que señalan el uso de inmuebles para alquileres turísticos como una “tendencia que crece” en Argentina y que “genera un aumento en los precios y una disminución de la oferta de viviendas para el alquiler tradicional”.
En esta línea, adelantaron los resultados de una encuesta realizada en 2022, junto con el CONICET, la Universidad de San Martín (UNSAM) y la Universidad de Buenos Aires (UBA), en la que pudieron determinar que un tercio de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos para cubrir el alquiler, lo que representa un 8 por ciento más que en 2021, y que más del 60% está endeudado, en gran parte para poder sostener el pago de sus viviendas.
“Cada vez resulta más oneroso para las familias inquilinas acceder a un derecho básico: una vivienda”, continúa el hilo. “Sin regulaciones y políticas adecuadas, con mecanismos que las hagan efectivas, el mercado inmobiliario responde única y exclusivamente a la lógica de la maximización de la renta”.
En esta línea, entendiendo la problemática en el marco de la crisis habitacional que hay en el país y el alquiler temporario como una dimensión dentro del problema de inquilinización, tanto Muñoz como Lerena Rongvaux coinciden en que no hay un déficit de viviendas, sino que la principal cuestión es quién puede o no acceder a ellas. Así, Lerena Rongvaux indica que hay un alto porcentaje de viviendas ociosas en la Ciudad, y Muñoz asegura que en Argentina hay más viviendas que hogares.
“El problema es que hay viviendas de sobra, ya construidas, vacías. Hay una ciudad compacta, con propiedades imposibles de comprar y que están libradas sólo como reserva de valor”, explica Lerena Rongvaux. “Yo creo que en algún punto hay que romper con esa idea de que hay que seguir loteando, construyendo y generando créditos hipotecarios para seguir ampliando la ciudad. Porque en realidad el problema es que hoy la ciudad que ya existe es inaccesible. Lo que hay que hacer es lograr cambiar la cabeza y que la vivienda no pueda ser prioritariamente un espacio de reserva de valor. Tiene que ser ante todo un espacio que se ocupe y en el que se viva”.
En la misma línea se expresa Muñoz, quien afirma que el problema tiene que ver con una cuestión de distribución. “La distribución falla porque no hay planificación del Estado. El Estado no decide para quién se construye ni dónde, quién puede pagar esas viviendas o alquileres, no interviene en el valor del suelo, de las viviendas ni de los alquileres. No interviene en absolutamente nada, y el mercado sigue construyendo como si acá todos pudiésemos comprar”, enumera Muñoz. Y sintetiza: “El estado ha dejado en manos del mercado la decisión y la planificación del acceso a la vivienda”.
El abc: regular e intervenir
Para hacer frente a la crisis de la vivienda, que alcanza dimensiones globales con particularidades propias en cada región, Portugal anunció recientemente una serie de medidas y reavivó el interrogante sobre la regulación del mercado inmobiliario. Entre las medidas que tomó el país de la Península Ibérica, se destacan la prohibición de nuevas licencias para Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración; incentivos fiscales a los propietarios que conviertan las viviendas turísticas en casas de alquiler para la población local; y el alquiler de casas vacías por parte del estado, durante un periodo de cinco años, para ponerlas en el mercado y que puedan estar disponibles para los inquilinos.
En Argentina, el último antecedente importante en la materia es la Ley de Alquileres, sancionada en 2020, que, entre otros aspectos, determina una duración mínima de tres años para los contratos y un ajuste anual del valor del alquiler por medio de un índice que combina inflación y salarios, pero no contempla la dimensión de los alquileres temporales para uso turístico. Por otra parte, esta ley, que vino a saldar una serie de reclamos de los inquilinos, tiene en la práctica un bajo cumplimiento, ya que en gran medida el mercado inmobiliario y los propietarios buscan evadirla y, por el momento, no se implementan grandes mecanismos de control.
“Claramente, para los sectores inmobiliarios es mucho más sencillo controlar estas situaciones y hacer lo que más les convenga sin importar los derechos de las y los inquilinos”, afirma a Malas Palabras el referente del Frente Patria Grande y diputado nacional del Frente de Todos, Federico Fagioli, quien defendió la Ley de Alquileres en el Congreso. “Son más de 5 millones de inquilinos en todo nuestro suelo y sin dudas necesitan políticas concretas. Es una situación muy grave y hoy las políticas para el acceso a la tierra y la vivienda en Argentina son complejas”.
En esta línea, Fagioli señala la urgencia de asegurar que se cumpla la ley, a la que considera una normativa muy buena que no se implementó como era necesario, y de brindarles seguridad a los inquilinos. “Hoy en día hay más de 9 millones de trabajadores informales que no pueden acceder a un techo, pero no solo eso… ni siquiera los trabajadores formales pueden hacerlo”, señala el diputado. “Esto habla de un paradigma que cambió y que hay que atender, porque el acceso a la vivienda no puede ser un privilegio o un lujo, es un derecho.”
Para Muñoz, en tanto, el hecho de que se legisle en materia de alquiler de viviendas para ampliar los derechos de los inquilinos abrió un escenario de disputa como nunca antes había sucedido desde la vuelta de la democracia. “Obviamente que ese escenario de disputa, cuando el Estado se corre de sus funciones y no media, no regula, no controla, genera una situación muy violenta, que se traduce en el mercado incumpliendo la ley e imponiendo condiciones muy perjudiciales para los inquilinos”.
Por eso, a su entender, la salida no es legislativa sino política. “Uno puede tener leyes pero si no hay capacidad política para su cumplimiento, la discusión es gravísima. Debería suceder que se regulen los alquileres temporarios por zona, por cantidad de noches, por cantidad de viviendas que se pueden poner en alquiler turístico, etcétera”, resume Muñoz. “Pero el Estado tiene que intervenir en el control y profundizar regulaciones del mercado inmobiliario para garantizar el acceso a la vivienda de todos”.
¿Reserva de valor o valor de uso?
Lerena Rongvaux insiste con que hay algo social en la manera de entender la vivienda que está en el centro del asunto, y que el problema no se va a resolver hasta que el modo en que pensamos la propiedad de la vivienda no se modifique totalmente.
“Primero hay que cuestionar la lógica de la ganancia y que la vivienda sea prioritariamente una reserva de valor y de la propiedad privada de las personas”, asegura. “Hasta que los dueños no piensen que la vivienda ante todo tiene que tener valor de uso, es decir, que tiene que poder ser usada por personas que la necesitan y no organizarse en torno a la ganancia, va a ser muy difícil… Eso es para mí el problema estructural que hay que desarmar y que hay que romper”.
