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Nota publicada el 13 / 03 / 2024

El alquiler sobre la espalda del sector trabajador. Parte 1

Las dificultades de la clase media y los trabajadores para acceder a una vivienda ante las desregulaciones promovidas por el nuevo Gobierno. 

Por el equipo El Instituto de Estudios y Formación (IEF) de la CTA Autónoma 

En Argentina casi 8 millones de personas acceden a una vivienda a través del alquiler. La expansión e impacto de esta forma de tenencia de la vivienda en las últimas décadas lo ha transformado en uno de los principales emergentes de la problemática habitacional que sufre nuestro país. Pero durante mucho tiempo fue invisibilizado y/o marginado del universo de las políticas públicas. 

En gran parte esto es producto de la hegemonía del sector inmobiliario que impone su mirada de mercado, restringiéndolo a un problema entre particulares, desestimando o naturalizando las prácticas abusivas y sosteniendo que una cuestión entre privados debe ser ajena a la intervención del Estado. Por ello, más allá que para el sector de los trabajadores que alquilan el impacto sobre su vida es de gran relevancia, los sectores vinculados al negocio inmobiliario han logrado imponer su posición.

Las desregulaciones que propone el gobierno de Milei en el mercado de alquileres promueven una profundización de la crisis de acceso a la vivienda con implicancias difíciles de dimensionar, generando mayor exclusión y mayores asimetrías en los sectores populares.

Es en este panorama que surge el siguiente informe, el cual busca brindar un encuadre general de la situación angustiante que diariamente viven millones de familias trabajadoras para proponernos el desafío de pensar políticas públicas sobre los alquileres.

En primer lugar el mismo se posiciona dentro de una política que entiende que el abordaje de la problemática del alquiler es una cuestión de derechos sociales, específicamente de aquel vinculado al acceso justo a una vivienda digna, garantizado por nuestra Constitución y los pactos internacionales a los cuales adscribe. Esta posición es central para orientar las políticas del Estado, en tanto garante de derechos, que deben evitar caer en abordajes que solo entiendan esta problemática como un problema entre partes y/o como una relación de servicio.

En segundo lugar, el informe busca mostrar la complejidad y la incidencia de esta forma de acceso a la vivienda en la configuración habitacional actual, dando lugar y visibilizando las diversas maneras en que impacta sobre los diferentes sectores poblacionales, pero a su vez entendiéndolo como parte del proceso neoliberal de acumulación del capital sobre la tierra y la vivienda.

El objetivo final es que sea un insumo para el debate de los y las trabajadoras, y la base de acciones que permitan garantizar derechos para un sector abandonado por las políticas públicas.

En esta primera parte presentaremos una caracterización cuali y cuantitativa de la situación actual del alquiler para dimensionar su incidencia en la forma de habitar el país.

La inquilinización del país

En los siguientes gráficos presentaremos un panorama demográfico de los hogares que poseen un régimen de tenencia de alquiler, a partir de los datos censales que nos permitan dimensionar su evolución e incidencia.

• Evolución histórica del régimen de tenencia de alquileres a través de los censos nacionales:

El alquiler y su impacto en las diferentes regiones del país

Cada región abarca las siguientes provincias y municipios:

1. Región Patagónica: Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Santa Cruz, Chubut, Rio Negro, Neuquen.

2. Región AMBA: CABA y 24 municipios de la Prov de Bs. As.

3. Región Pampeana: Resto de Bs. As., La Pampa, Santa Fe, Córdoba y Entre Ríos.

4. Región Cuyo: Mendoza, San Luis, San Juan.

5. Región Nordeste: Misiones, Corrientes, Chaco y Formosa.

6. Región Noroeste: Catamarca, La Rioja, Jujuy, Tucumán, Salta y Santiago del Estero.

El alquiler fuera de las grandes urbes

El alquiler posee una fuerte incidencia en las grandes urbes, de los gráficos anteriores se puede ver que los grandes aglomerados urbanos tienen un nivel por encima de la media nacional. Pero en un análisis más pormenorizado se pueden ir encontrando ejemplos de pequeñas urbes que poseen niveles muy altos de hogares inquilinos, principalmente en la región patagónica. Esto se debe a que ciertos enclaves productivos, principalmente vinculados a la explotación minera, de hidrocarburos, el turismo o el cultivo de soja, se han vuelto atractivos para la inversión inmobiliaria.

Tomaremos algunos casos para ejemplificar esta particular situación: 

Ciudades turísticas: El turismo extranjero impacta fuertemente en las ciudades: en Ushuaia el 36% de los hogares son alquilados y posee un importante déficit habitacional, con un gran número de viviendas precarias. Otro caso es el del Departamento de Lago Argentino, en Santa Cruz, que incluye las ciudades de El Calafate y El Chaltén donde en una población de 25500 personas, casi 10 mil personas alquilan lo que representa un 38% de la población, el mismo nivel que CABA.

El petróleo: El caso de Vaca Muerta es también paradigmático, en los departamentos de Añelo y Pehuenches, de un total de 16500 hogares el 26% son viviendas alquiladas, un punto más alto que el nivel provincial y cinco puntos por encima del nacional. Los salarios de los petroleros son superiores al resto de los trabajadores y por ello muchos propietarios ofrecen sus propiedades a este sector dejando pocas posibilidades o precios altos para el resto de los trabajadores.

Boom sojero: El excedente de las ganancias por la exportación de soja no sólo se invirtió en desarrollos inmobiliarios en las grandes urbes. Muchos “pueblos” crecieron al ritmo del boom sojero y han cambiado su fisonomía en torno a la tenencia de la vivienda. No es raro encontrar muchas localidades en zonas agrícolas de alto rendimiento con índices de hogares inquilinos iguales o mayores a la media nacional. Por ejemplo: sur de Córdoba, en el Departamento de Juárez Celman, el 23% de hogares alquilan; sur de Santa Fe, Departamento de General López (Venado Tuerto), 22%; o Junín, en la provincia de Buenos Aires, con 24% de hogares que alquilan.

En la próxima parte de este informe, que publicaremos en el siguiente número de Malas Palabras, abordaremos la historia del alquiler en Argentina, los sucesivos cambios que atravesó la actividad sobre todo desde 1976 y la cooptación del excedente de capital por el sector inmobiliario, hasta llegar al mercado dolarizado y la desregulación instrumentadas en los últimos años y acentuadas a partir de la asunción de Milei. 

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