Historia del alquiler en Argentina desde 1976. Desde la cooptación del excedente de capital por el sector inmobiliario hasta llegar al mercado dolarizado y la desregulación total actual.
Por el equipo del Instituto de Estudios y Formación (IEF) de la CTA Autónoma.
Ilustración: Adictos Gráficos
Las desregulaciones que propone el gobierno de Javier Milei en el mercado de alquileres promueven una profundización de la crisis de acceso a la vivienda con implicancias difíciles de dimensionar, pero que generan mayor exclusión y mayores asimetrías en los sectores populares.
Después de haber recorrido la historia del alquiler en la historia argentina reciente y los cambios promovidos desde la dictadura de 1976 hasta acá, la tercera parte de este informe buscará mostrar la complejidad y la incidencia de esta forma de acceso a la vivienda en la configuración habitacional actual, visibilizando las diversas maneras en que impacta sobre los diferentes sectores poblacionales.
La “Generación Inquilina”
El proceso de inquilinización va configurando lo que se denomina una “generación inquilina” integrada por jóvenes pertenecientes a determinada cohorte demográfica, con reducidas posibilidades de acceder a la vivienda propia en comparación con sus antecesores, más allá de su origen social.
Si bien los hogares jóvenes tienen mayor propensión a alquilar, hay evidencias para sugerir que en la actualidad los hogares con jefes/as de hogar entre 30 a 39 años tienen muchas más probabilidades relativas de ser inquilinos que hace 20 años. Lo mismo puede decirse de los hogares con jefes/as de 30 años o menos, y en menor medida de 40 a 49 años.
Esta tendencia a mayor probabilidad de ser inquilino también aumenta para los hogares con jefes/as que poseen menores niveles de estudios o son migrantes. Otra tendencia que comienza a manifestarse es que hogares de mayor recursos y edad (más de 40 años) también tienden a alquilar en mayor proporción. Este sector no necesariamente está en una situación vulnerable, pero representa una generación que busca en el alquiler mayor comodidad o acceso a servicios. Los hogares de menores recursos y de la misma franja etaria tienden a habitar en condiciones de tenencia irregular o viven en hacinamiento, ya que las condiciones para alquiler de manera formal se vuelven muy estrictas.
Es claro que esta generación inquilina va adquiriendo una notoriedad cada vez mayor, pero también que el impacto es claramente desigual y golpea más fuerte a los sectores vulnerables.
Problemas asociados a la inquilinización
Según la mayoría de los estudios, el impacto de las problemáticas asociadas al alquiler es mayor para los sectores más pobres. Estas se agravan además por las múltiples desigualdades socio-culturales, étnicas, de géneros, sexuales e identitarias, que contribuyen a potenciar una mayor injusticia territorial, con procesos como la “feminización de la pobreza”, la persistencia de la división sexual del trabajo y la brecha salarial entre géneros que atraviesa todos los grupos de ingreso.
Las mujeres y la población LGTBIQ+ afrontan mayores dificultades al momento de alquilar, en gran parte por la brecha salarial y laboral, y también por restricciones de índole legal y socio-cultural.
El valor del alquiler es un gran peso para la economía de los hogares inquilinos. Este peso es mayor para los sectores más vulnerables y supone un gran obstáculo para que estos puedan generar capacidad de ahorro y por ende deben endeudarse para suplir sus gastos.
Durante 2023 tuvo lugar una campaña muy fuerte contra la Ley de Alquileres, ya que los ajustes que establecía retrasaban los aumentos que el sector propietario o intermediario esperaba aplicar en el contexto de alta inflación. Es así que se vivió durante este periodo un golpe de mercado donde muchas unidades se retiraron de la oferta para volcarse al mercado de compra-venta, generando un stock de vivienda vacía altísimos, y por consiguiente una subida de los precios de los alquileres.
Inclusive, aunque la derogación de la ley de alquileres a través del DNU del gobierno de Milei permitió un aumento de la oferta de viviendas, el precio para acceder a esos inmuebles sigue en aumento, según relevamientos del mercado. También hay muchos otros gastos que recaen en la espalda de quienes alquilan, producto de la falta de regulación, como mantenimiento y arreglos de la propiedad, tasas, expensas, gastos de contratos y punitorios abusivos, que profundizan el impacto sobre el salario.
La deuda de los inquilinos
Un tema central es el crecimiento de los niveles de endeudamiento de los hogares inquilinos. Tomar deuda para afrontar los gastos de alquiler ha sido una estrategia recurrente de los hogares inquilinos, en sus inicios principalmente para afrontar los gastos de entrar o renovar un contrato, arreglar el inmueble o pagar deudas de servicios. Pero a partir del 2015, cuando el salario real de los trabajadores cayó más del 20 por ciento, se profundizó la práctica de tomar deuda para pagar el monto del alquiler.
La pandemia generó un proceso de endeudamiento que afectó a los sectores más vulnerables. Aunque hubo medidas del Gobierno importantes para el sector, como el congelamiento de los precios, planes para el pago de deuda, freno a los desalojos, muchas de estas no pudieron ser aplicadas dada el alto grado de informalidad que existe en el mercado.
Por otro lado, a diferencia de otros países centrales, en Argentina no existe oferta pública de viviendas y la totalidad de la oferta está en manos del mercado. Esta característica hace que se desarrollen prácticas excluyentes para amplios sectores poblacionales, que por sus condiciones económicas, sociales y/o culturales no pueden acceder a la oferta de inmuebles de mejor calidad, aun pudiendo pagar el precio de la locación. Una de estas prácticas son las condiciones que muchas inmobiliarias imponen para poder acceder a un alquiler y funcionan como filtro sin ningún tipo de control por parte del Estado.
El alquiler en la era Milei: la suma del poder al mercado
El Gobierno de Milei llevó adelante políticas de shock contra los trabajadores, destrozando su salario y vulnerando derechos históricamente conquistados. En materia de alquileres, su primera medida fue a través del mega DNU 70/23, de modificar profundamente el Código Civil para dar total libertad al sector inmobiliario a imponer sus reglas. Estos cambios quitaron las pocas herramientas legales que existían para defenderse, pero principalmente liberó los precios y los tiempos de locación, y brindó las garantías para que se legalicen todos los abusos que ya se venían cometiendo de hecho.
El aumento de la oferta, festejada por el oficialismo, solo vuelve a los valores de hace meses atrás, pero lejos de los valores históricos. Los aumentos de los precios se dieron al ritmo de la inflación galopante de estos meses, lo cual impacta doblemente en los hogares inquilinos que sufren estos aumentos sumado a los aumentos en general de alimentos y servicios.
Aunque aún hay contratos firmados con la legislación previa al DNU, las organizaciones vienen denunciando aprietes del sector inmobiliario para ajustarlos a las nuevas reglas,a pesar de ser ilegales. Pero también se viene registrando gran cantidad de resoluciones contractuales por imposibilidad de poder pagar los precios.
Aún falta para conocer los efectos plenos de estas políticas regresivas, pero es claro que ante el escenario descrito el aumento del mercado informal, el endeudamiento, los desalojos y el hacinamiento se seguirán profundizando y golpeando a los sectores más vulnerables.
